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房地产龙头年报透露的2018行动攻略,(3)提高三

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结语

(一)战略调整

当前不良资产“募、投、管、退”难点与要点

2018年房地产市场预判主要集中在两个观点:政策面,调控不会放松,因城施策继续,金融严监管继续,融资渠道收紧继续;市场面,销售规模保持稳定增速将放缓,城市继续分化,改善型产品有机会,产业融合继续。

高盛也发表研报称,恒大2019年的销售目标只比2018年销售额增长9%,的未入账销售低于其他同规模的公司,故盈利增长的可见性较低。恒大的低土地成本,会为公司带来高毛利,但是多元化业务,包括文化旅游、大健康产业,并以高科技业务为增长引擎,所以预期资本开支会较进取。

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针对上述问题,恒大主要实施了以下的战略调整:

龙头企业2018年前5月拿地规模

一、万科还有没有野心?

(二)拿地策略

恒大旅游:主要是开发文旅项目。

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在高周转发展模式变难的问题上,比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进,特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节;第二个是三四线城市的销售和去化问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响,恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。

万科目前在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。


五、保利做错了什么?

(一)拿地策略

2、发行2018年度第二期超短期融资券,发行金额为20亿元,利率为4.25%;

2018年,恒大目标定在5500亿,上年取得3000亿业绩的融创、保利、绿地剑指4000亿,龙湖期待突破2000亿。此外,万科、碧桂园明确表示不设定目标,但从往年二者的表现和企业表态来看,“不设定”可能意味着更大的突破。

在借款结构中,恒大一年期以内的短期负债占比达到47.3%,一到两年期的负债占比为27%,两项之和甚至还比2017年高了0.5%。高占比的短期负债要求恒大必须有非常好的现金流支撑,过去恒大是靠借贷来填充现金流,杠杆下降之后呢?

简单来说,碧桂园更加务实、审慎地补充优质土地,优化区位布局,三四线城市拿地金额占比后续可能逐步减轻,不过拿地区域有可能继续集中在三四线及以下城市,如2017年年度报告显示,三线城市占比21%,其它更低阶城市占比高达65%。

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规模战成共识,销售目标仍积极

保利在2017年喊出:重回行业前三。但到了2018年末实际上掉到了行业第五。在TOP5中,保利的天生资源应该是最好的,包括在拿地、资金方面占有优势,但却是其中最没有想象空间的企业。

(三)核心融资

课题三****有近20年不良资产处置经验的四大AMC资深人士 A老师,《AMC不良资产“募、投、管、退”运营核心、投行化创新处置模式》,核心内容如下:

龙头企业2018年前5月土地投资能级结构

目前,碧桂园在销售业绩和营业收入两项数据上全面超越万科,但公司市值却只有万科的2/3,这说明资本市场仍然对碧桂园模式的可持续性有所怀疑。

恒大健康:目前主要做健康地产(全国拿地,与恒大地产是完全独立的板块),比如建设养生谷,实行会员制,周边配备三大硬件服务:医联体,整合国际水平专科医院、恒大的恒和医院和全球医学转化平台等资源;医养综合体,包括四大园(颐养园、长乐园、亲子园和养老院);健康空间,包括智能家居系统、家庭医疗智能机器人。恒大健康的发展方向也已确定为全方位人性化社区健康及物业服务。

三、万科

*城市布局上聚焦“城市群”:国家提出“城市群”概念后,经济发展对城市结构的依赖逐渐瓦解,城市群集聚发展将催生住房需求向城市群内三四线城市外溢;另一方面,成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群等中西部城市群正在释放巨大的消费需求,龙头企业拿地结构已向此区域下沉。建议房企加强对城市群、尤其是中西部相关城市群的关注和研究,并对其中的三四线城市加快布局。

融创中国董事长孙宏斌在2018年的业绩会上说:“前面几位我们也赶不上,后面的也赶不上我们”。2016年之后,地产企业TOP5的位置基本落定,预计碧桂园、万科、恒大、融创、保利排排坐的次序,除了万科和恒大之间可能互换,近几年在业绩排序方面的变化可能性不大。但是,这5家企业各有特色,未来数年有各自的问题需要解决。

三是优化投资组合,捕捉市场需求,深化发展长租等业务。四是大力布局联合办公,如2018年4月,碧桂园与方糖小镇合作了首个联合办公项目——碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区。

**不良资产投资机会挖掘与盈利模式

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野村证券最新研报给了碧桂园买入评级,但股价比资产净值有50%的折让,原因是“高毛利率被少数股东权益升近4.2倍和销售及管理开支增加69%所抵销”。高增长企业看现金流,资本市场看回报率,最终前者是需要向后者贴近的。

(一)战略调整

(三)核心融资

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恒大的土地储备结构更加均衡,所以同样是在香港上市,恒大的市值达到3524亿港元,是碧桂园的1.33倍。

(三)核心融资

恒大金融:恒大入股银行、信托、金交所,以及设立恒大金服、恒大人寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主,根据公开信息查询,其股东背景较为强大,因此对项目和收益的要求也比较高。

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孙宏斌说,融创的股价被低估了。实际上也确实是低估了,因为融创藏了很多利润没有拿出来。

与恒大、碧桂园等所有地产公司面临的问题一致,因地产融资渠道收紧,融资成本开始上升。万科目前融资主要是集团与银行、信托等金融机构进行总授信的方式进行融资。一线公司除了借助集团融资之外,会和广深区域一些产业资本合作,但很少到市场上大肆融资。另外因为土地市场受限,目前集团、一线公司现金较为宽裕,一线城市项目的拿地融资成本还比较低,在行业中仍具备很大的竞争优势。值得注意的是,万科的地产销售区域主要集中在一、二线城市,这些城市的房价高企,已经透支了未来的上涨空间,加上政府限价政策的实施(碧桂园处有相关分析),这些城市现在和未来上涨的预期都不是很高。

(二)拿地策略

实现多渠道大额融资,资产证券化如火如荼

目前,万科是五家企业中市值最高的,得益于万科比较稳定的股东回报数据,如果碧桂园、恒大、融创能完成变道实现持续性,万科的优势又在哪?

一、恒大集团

4、发行“深圳市前海一方恒融商业保理有限公司作为原始权益人的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”,产品总规模400亿。

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反观融创,在2015年以后,销售均价出现过断崖式下降,销售规模却连续两年增长120%以上。把高端产品线平移、下沉,在低成本土地的基础上,以高打低,顺利进入TOP5之中。


(二)拿地策略

从销售均价来看,龙头企业较2017年均价同比平均增长3.7%,但企业间出现分化。相比2017年,8家龙头企业在2018年前5月提升售价,但多数低于5%。华润置地均价增长5.2%,达到16713元/平方米,超过2017年最高的融创;中海均价大幅上涨16.1%,升至目前的第4高,达到15520元/平方米;恒大均价过万,并于4月份达到历史最高价10843元/平方米;碧桂园均价小幅上扬,但仍不足万元。

从这个角度就能理解孙宏斌说的:不同阶段有不同任务。以及汪孟德说:下一个阶段,我们要快速地增长公司的净资产,来让公司的整个财务结构持续优化。

主要有招拍挂、并购、合作,不过整体放慢收并购步伐,对项目获取严管控,其中净利率低于12%不考虑,另外在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域亦集中在一线、二线及环二线城市,从2017年度拿地区域来看,获得的115块地全都位于上述区域。

四是进一步加强多元化的产业布局,积极探索高科技产业,并逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,以高科技产业为龙头的产业格局。目前恒大主要有五个板块:恒大地产、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科农业。

从销售规模及增速来看,前5月龙头企业累计销售15384.3亿元,碧桂园、恒大和万科率先突破2000亿。龙头企业业绩则保持较快增长,平均同比增长22.6%。融创增速接近80%,恒大、保利增长超四成,在2017年同期高基数的背景下,龙头企业整体表现出众,不仅领跑行业,更与其他阵营加大落差。

杨国强说,“长远来说,我是比较看好三四五线城市的,因为他们可以消费得起五六千元/平方米的房子。现在中国一些县区均价还是处在五六千元,或者是一万元以下,如果你是农民,很多年离开农村,学校就没有孩子。一二万元/平方米的城市可以满足就业、医疗、交通、教育。想象一下,现在农民工的工资已经升上来了,而且升的比较高,过去只有二千多元,没有办法购买房屋。现在上升了以后,他们会在10000元/平方米的城市购买房屋。”

(一)战略调整

1、6月份,2018年第一期超短期融资券,发行金额20亿;

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四、融创的下一步,到底是什么打法?

恒大金融:恒大入股银行、信托、金交所,以及设立恒大金服、恒大人寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主,根据公开信息查询,其股东背景较为强大,因此对项目和收益的要求也比较高。

3、分工合作各负其责

龙头企业2018年前5月销售均价变化

碧桂园和恒大的起步有些相似,但后者提前加仓了一二线城市,并且和资本市场更加亲密,所以在市值和融资成本方面要优于碧桂园。而碧桂园目前的市值、融资成本和规模数据是不匹配的。碧桂园的每股收益也几乎只有万科的一半。

1、发行2.5亿美元于2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据。

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例如,碧桂园实现全面反超靠得是在三四线城市,棚改规则改变之后,持续增长性需要靠调整布局解决;万科是在多元化方面做得最杂的,但2018年人效比下降了;恒大之前靠高负债奔跑,2018年降低负债之后,增速也下降了;融创在TOP5里面是地产依赖度最高的,多元化业务布局晚,融创文旅在财务报表上的利润很高,不过距离规模化还很远。

4、发行“深圳市前海一方恒融商业保理有限公司作为原始权益人的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”,产品总规模400亿。

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新兴热门区域二三线城市成为龙头加快全国布局的突破口。龙头企业把握集中供地机遇,布局非传统热点二三线城市。尤其伴随中西部地区对外开放水平不断提高,人口聚集效应开始显现,武汉、昆明、重庆、西安、长沙、郑州、渭南、惠州、南通,徐州等二三线城市成为房地产企业布局新高地。碧桂园中标长沙高新区“双限地”,绿地接连获取长沙高铁新城核心位置、昆明巫家坝东南亚中心的两大项目,将通过产业资源导入及功能建设,打造长沙高铁门户、昆明超高层金融城综合体。

截至到2018年12月31日,恒大储备了总规划建筑面积3.03亿平方米土地,仅次于碧桂园,但与碧桂园的土地储备结构不同。按土地原值计算,恒大有66%位于一二线,三线城市占比为34%。

四、保利地产

(三)核心融资

从目标完成率来看,8家公布销售目标的龙头企业前5月平均完成35.2%,恒大完成将近一半,如果按照目前增速,全年可实现销售7000亿以上;保利、龙湖、华夏幸福、中海完成33%以上,符合市场节奏,目标锁定性最强。

在融创2018年年报中,其文旅业务拿出了一个非常惊人的数据:文旅城运营板块的毛利润竟然达到了45.1%,资产量已经占到了融创总资产的11%。如果文旅城大部分划归非流动性资产的话,其占融创整个公司非流动性资产的比值在48%左右。

五、融创中国

4、确定重组方案构建基金结构

长三角经济圈受到龙头长期持续关注,粤港澳大湾区历史性政策利好收到龙头青睐。龙头企业拿地金额、拿地面积前20城市中,有7个城市位于长三角经济圈,包括杭州、宁波、南通、苏州、台州、南京、徐州,有3个城市位于大湾区,包括广州、佛山、惠州。长三角、大湾区城市群经济发展、房地产市场协同效应显著,1.5线、二线、三四线城市都表现出较高热度,整个区域市场均衡运行,这也是该城市群受到长期持续关注的重要原因。

第一名碧桂园目前急需解决一个问题:下一个增长极是什么?碧桂园董事长杨国强给出的答案是机器人。但实际上,机器人业务仍旧是大地产业务的一环,因为和恒大的汽车、粮油单独成业务线不同,碧桂园机器人业务线的独立性不足,更偏向于服务性,其目前的主要研发方向是建筑机器人和餐饮机器人,都是在地产环境中使用的。

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