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万科的各个区域都有一些转型计划,存量改造计

北京4000亿存量市场待开发

“我们发现北京新增用地非常少,进入了存量时代,我们必须在存量上做文章。对开发企业来说,增量到存量市场最大的机遇,我觉得就是存量资产的改造。”刘肖说。

位于北二环的安定门三利百货在闭店5年后,被中粮改造成写字楼后重新亮相。 企业供图

红梅味精厂始建于1939年,于1998年改制组建红梅企业集团,一度下辖九家子公司,成为辽宁省和沈阳市政府重点扶植的大型国有企业集团。2013年,工信部发布了19个工业行业淘汰落后产能目标任务,味精淘汰落后产能的步伐大幅加快。2014年5月28日,红梅企业正式被法院裁定破产。

过去最早0到1的时候,是从食堂开始,后来开始发现需要超市,影院,各种各样的生活配套,生活配套我相信是物业服务对社区进行升级的新的尝试和模式。在这个背景下,很多开发商都在尝试着做各种各样的配套,现在进入任何一个社区都有各种各样的邻里中心,服务配套。

为了顺应北京“四个中心”的城市定位、功能升级和产业发展,作为6+X计划中的A计划,北京万科写字楼与产业园业务创新资产管理及运营模式,围绕企业不同发展阶段,对区域选址、周边交通、建筑形象、硬件功能、产品配套和运营服务的不同需求,从资产获取到退出,产品打造到空间运营、企业服务到产业生态,全面升级业务格局。

刘肖认为,想取得存量资产改造的成功,有三大要素。一是土地获取能力,二是产品能力,包括内容创造问题和与企业进行战略合作的能力,三是低成本长期资金的获取能力。

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同时,为了顺应时代发展趋势,万科北方区域在2019年提出了未来三年的五个新引擎,即“TOD、科创园、文创园、产业小镇、旧改”,建立新的差异化城市资源获取能力和产品构建能力。红梅文创园是万科北方区域的第一个文创园产品。

我们还在洽谈五到十个不同的项目,同样深圳的地铁上盖和上海很多的地铁闲置的资产也在谈判收购,面临着更新改造。这些已经变成了万科,尤其一线城市重要的发展机遇。这是第一部分,我们的模式从开发销售到发现问题,转而收购、改造,持续经营。开发模式发生了变化。

据记者了解,北京作为万科北方区域的核心区域,也承载了存量改造的绝大部分,200亿元的已投资范畴里,北京市场占据了约75%。

截至目前,北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个资产,总开发面积逾65万平方米,投资总额168亿,目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心3个项目进入运营阶段,下半年望京万科时代中心也将亮相。

同一时间,万科在北京的另一个城市更新项目万科大都会79号也亮相,该项目也在旧有项目基础上改造而成。据了解,北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区目前持有10个优质存量改造资产,总开发面积逾65万平方米,投资总额168亿。

2018年9月,万科集团董事会主席郁亮在内部会议上表示,房地产行业的“转折点实实在在到来了”。万科需要对业务进行“收敛”和“聚焦”,才能应对转折点和不确定。

到今天为止,万科的转型计划里面,北方区叫V-LINK,广州叫八爪鱼,过去如果说是以线下为主,以社区的便利为主,变成了为更加开放的社区,2.0V-LINK是需要跟线上的服务提供商对接,这样我们看到这里面有万科服务,把社会上很好的提供商和万科的服务嫁接起来,万科的停车场可以分时的供应停电桩,整体来说包括几个价值观,还是希望成立有分享的社区,社区共建的社区,完成了以客户为中心的2.0版本的创新。

“到今天为止,万科北方区域约有200亿左右的投资在存量资产改造方面,目前大概有十六七个项目,未来三年,公司每年大约有100亿左右的投资,预计三年后能够持有400到500亿的存量资产改造项目。”刘肖告诉记者。

万科时代中心建筑由原西单商场改建而成,总建筑面积约4.7万平方米。据万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖透露,该项目租金预计能达到10元/平方米/天。

除了改造主体外,项目的定位与运营也很重要。RET睿意德、乐铺网创始人张家鹏认为,城市更新的核心是内容的再生,是价值观的重新萃取。“最难的还是定位,老的东西,有天然的优势和弱点,赋予其什么样的内容,这很难。”

10月27日下午,万科北方区域文创园产品发布会在沈阳举行,万科北方区域首个文创园项目——红梅文创园亮相。据了解,红梅文创园是由沈阳红梅味精厂区改造而成,也是万科在东北建立的第一个创意城市更新项目。

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三年后,刘肖当年的“曼哈顿念想”落地生根,成为了一个投入超200亿元,涵盖了约17个项目的城市空间架构重塑下的成功范本。

中新网北京7月27日电 7月28日,北京万科时代中心将正式开放并对外招租,这是北京万科首个存量改造项目。

虽然不少房企已经捕捉到城市更新这个市场风口,但是具体如何做?仍有很长的路要走,有的企业布局较早,深耕多年已初尝甜头,有的仍在探索阶段、在试错中前行,有的则是一筹莫展。

据了解,原红梅味精老厂区总占地面积约11.7万平方米。根据规划,将其一分为二,一部分开发成商业和精品住宅,另一部分打造成文创园。2018年,万科介入红梅味精老厂区的改造中来。

回顾世界各国核心城市的历史,香港的中环,过去有很多酒店,随着城市地价的不断攀升,这些酒店逐渐的转移到其他的地方,把酒店慢慢的改造成办公楼。北京现在处在京津冀一体化的战略机遇里面,我们很多的城市功能再造将随着产业的流动,人口的流动和基础设施建设的变化,不断的产生新的机会,过去适合做写字楼的地方,也许今天更适合做酒店,过去更适合做酒店的地方现在适合做商场。在这样的背景下,如果我们能够把握城市更新改造的机遇,这是土地资源集约性发展机遇,也是更加契合土地属性的变化孕育的客户机遇。

在刘肖看来,三年前整个房地产形势比今天恶劣得多,比如沈阳市场、东北市场等三四线城市的市场,当时存在很大风险。但过去三年中央实施去库存的举措,到目前这些城市的市场基本企稳了。

3年前,北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略。作为6+X计划中的A计划,即“存量改造计划”是转型策略中的重要组成部分。

8月初,位于北二环的中粮置地广场对外亮相,这是时隔五年后,安定门三利百货以新的面貌出现在世人面前,这个曾经被录入国内知名百货名册的项目,因为长期经营不佳、持续亏损,最终在2013年遭遇闭店。据了解,改造后的三利百货变身写字楼,只在B1层和1层留有商业,2层及以上均为写字楼。这不是中粮第一次参与旧楼改造,去年亮相的北京中粮广场也是其布局城市更新板块的项目之一。

5个“新引擎”分别是:TOD、科创园、文创园、产业小镇、旧改。

华尔街很多的金融企业在里面,911事件以后,大量的金融企业到了中城,整个的租金水平是比较高的,下城去我们参观了美国版的滴滴打车,美国版的一些移动互联企业,发现他们有新兴的办公区域。

3年前,北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略。其中,作为6+X计划中的A计划即“存量改造计划”是转型策略中的重要组成部分。

图片 3北京万科时代中心。中新网记者 邱宇 摄

因经营不善而停业的十里堡西单商场,被万科收购后改造成文创综合体。 企业供图

在项目改造中,万科按照不同年代、破损程度,分类修补1栋文保建筑和5栋历史建筑,同时引入沈阳故宫、鲁迅美术学院、沈阳音乐学院等IP符号,目前已形成艺术展览、音乐演出、书店、博物馆等相关业态。据悉,万科试图将打造成“类似北京798的艺术园区”。

简而言之谈万科的创新、转型,也包括集团在物业、物流、教育等产业的创新,万科的各个区域都有一些转型计划,比较知名的广深区域的八爪鱼计划,和6+X计划。我还是聚焦谈一些问题,我跟大家分享一下万科转型背后的价值观有哪些,转型的中心思想有哪些。

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