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即租房者与购房者可同样享受该房产地的教育资

最近一段时间,租售同权刷爆了大家的朋友圈,不少的朋友们对于租售同权其实并不了解。租售同权政策的出台让更多租售房屋的人们生活有了改变,让其看到了未来的幸福生活。那么租售同权对房地产市场意味着什么?带来了更多潜在投资机会。

中银国际发布的研究报告认为,租售同权对房价的影响有限,城市会继续分化;对投资的影响总体相对平稳;由于政策支撑,租金会分层稳步上涨;由于具体政策差异,一线城市会调整人口结构,二线城市则会出现抢人才的局面;同时,租售同权有助于规范租房市场,对接房产税、不动产登记制度等长效机制。

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租售同权是指租房者与购房者可享受同样的待遇,放在上学问题上来看,即租房者与购房者可同样享受该房产地的教育资源。那么租售同权对开发商如何影响呢?如果租房与住房可享受同样的教学资源,那么势必买房的人就会急剧减少,那对于开发商的住房销售可能会是个个比较大的打击。

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租售同权对房价影响有限,城市之间继续分化。租售同权的目的不是冲击目前的房地产市场,引发不必要的经济震荡,而是通过租房市场对房地产市场进行有效调节,以实现房地产市场稳定发展。其核心目标仍然是探索建立一套能够保持房地产市场稳定发展的长效机制,渐进式消除房地产泡沫和缓解住房供需矛盾,而租房市场是调节整个房地产市场一个非常有效的杠杆和抓手。

这两个月的热点话题,广州市政推出”租购同权“政策,市场立即出现两派观点:

“租售同权”成为近期房地产市场上火爆的新词。

如前所述,“租购同权”这种提法的本身当然具有重要意义。但关键问题在于,如何公平公正地落实这种理想,或者说“同权”最终能被落实到什么程度。要看到,即使是租购同权,市场规律的手仍在起作用。只要城市教育资源仍然有限,重点学校仍然会优先选择“某些家庭的孩子”。过去以户籍、房产作为筛选标准,未来难免不会出现其他筛选标准。而这些标准是否公开、公平、公正,又将考验制度设计者的智慧。

租售同权研究:对房地产市场意味着什么?带来更多潜在投资机会

各地在制定“租售同权”等类似鼓励租房政策的同时,以满足常住人口教育公共服务需求和缓解职住矛盾为现实目标,充分考虑了政策的预期可达效果,尤其是对现有人群利益和房地产市场的冲击影响,斟酌“同权”时因城施策增加适当门槛,甚至暂时不提“同权”,如佛山、深圳等。

正方认为:租购同权的结果,使得学区房的概念消失了,为了入学而买家的必要性不存在了,所以好学区地段的房价会下降。

反方认为:只要是租户就能入学,那买学区房的租凭市场会升温,房租会上涨,那么买房的回报率也会上升,那么房价也会上升。

据新华社消息,在昨日召开的中共中央政治局会议上,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

另一方面,应当看到广州市的这份旨在促进住房租赁市场发展的工作方案,仍然给“租购同等入学”设置了条件:一是身份要件,要么要求具有本市户籍,要么要求父母为“人才绿卡持有人”等特定人群,要么是符合“积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”;二是无房要件,要求监护人在本市无自有产权住房;三是监管要求,要求其租赁房屋所在地是其唯一居住地,且租赁合同经过备案登记。

租售同权对房地产影响几何?

租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响,但会大幅放缓房价上涨速度,而房产缺乏吸引力的城市,并没有出台鼓励租房政策的必要和动力,城市房价继续分化的趋势将长时间延续。

在政令出台之前,政府实际上是将房产的所有权跟使用权(入学权)捆绑在一起,而租售同权实际上是将所有权和入学权相分离,而权利的减少必然降低资产的价值; 而反方观点所因为租金上涨所带来的投资回报率上涨这个也是实情,但我们认为因为投资回报率上涨所带来的价值支撑不足以弥补入学权的分离,而且中国一二线的房租回报率在1%-2%之间。也就是说50-100年靠租金才能收回本金,就算租金上涨100%,相对于目前货币市场基金的超过4%回报率来说也是没有吸引力的,投资房地产主要靠资产增值,当资产停止增值房地产也就失去了投资价值。

作为延缓社会贫富分化趋势的产物,这份“住房租赁新政”共16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行史无前例地大力扶持。其中最受关注的“亮点”在于赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

根据工作方案,满足了前述条件的租住人子女,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。也就是说,即使同时符合前述条件,也不意味着能够和同一个小区的业主小孩上同一所学校,就近入学也未必能够保证。一定程度上,租购同权的光辉暂时还未真正照进现实。

可以预见,一旦“租售同权”在某一城市全面落地,势必将对当地房地产市场、住房租赁市场产生深刻影响。首先,“租售同权”和住房租赁市场的发展,将从供给侧和需求侧两方面对房地产交易市场产生影响。

另外,租售同权对房地产投资影响有限。除了房产本身保值增值的特性外,还有如下原因:

租售同权对学区房居民的影响以及新商机

那么这份看起来很美的“租房新政”真的就平等了么?房价又真的会因此而下降么?

而且,前述条件的限制,使得相当比例的外来务工人员无法达标。同时,市场也可能敏锐地作出反应,引发某些区域房租的大幅上涨,从而导致“租都租不起”。为了鼓励人才流动、吸引外来人才的举措,反而可能一定时间内无法实现初衷,反而可能造成负面影响。这样的情况,政策制定时,或许也应当有所准备。在“相关落实细则”中,应当尽量避免。

一方面,国家大力发展住房租赁市场,将显著提高住房的总体供应量。如《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供应计划》,明确未来五年内全市计划供应租赁住房 1300公顷,其中2017 年供应租赁住房 227 公顷。上海市也在加大对租赁住房的供地力度,其他住建部选定的广州、深圳、厦门、南京等12个试点城市也都有加大租赁住房的供地计划。

(1)资源紧缺的核心一二线城市,“租售”很长时间内都不可能完全“同权”,鼓励租房政策更多解决人才短期居住问题,长期来看一旦经济条件允许,租房客就会快速转向购房市场;

假设一个学区有400户,其中200户自己住,200户出租,这个学区对应的学校能提供100个学位,因为不是每户人家都会有适龄儿童需要学位,我们暂定有100户有入学需求,这时候学位数量是可以满足需求的,其他想在这个学校就读的学生是被高房价拦在校门口,而租售同权让之前需要买房才能得到的学位马上变成了租赁即可,可预见学区内对学位需求会增加假设达到150个,150人竞争100个学位肯定需要新的竞争手段来分配稀缺的学位,目前来看能够让大家都接受的竞争方式是考核学生的智识或者兴趣特长,因此开展各类补习班以及兴趣班会有市场机会。

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无论如何,租房确权本身即代表着“城市变得友善”。住房租赁市场的有序、快速发展,或许能够给租房者带来更多的安全感和认同感,使他们不再担心随时被房东赶走,不再为子女上学问题感到绝望。与此同时,由于会有更多人选择租房,一定程度上将影响楼市的供需关系,加上公租房、经适房、保障房等配套措施,房价或许能变得平易近人。多租几年房,然后能够买得起房,从而在城市安居乐业,或许将成为更多人触手可及的愿望,而非奢望。

另一方面,“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性。过去10余年内,房地产市场中“学区房”之所以屡屡被爆炒,根源在于产权房上附加的子女受教育权利。一旦“租售同权”实施后,将在一定程度上缓解因教育需求而创造的住房刚性需求。

(2)附带门槛“租售同权”的二线及部分三线城市,长期房价稳定上涨预期具有其内在原因,“租售同权”政策更大程度的是作为人口导入策略的配套,本质是降低所需人才进入和安家门槛,先租后买将成为大部分人的选择;

租售同权租客会增加新房租吗?

租售同权在一定程度上是一个利民的好政策,但是从另一个方面来讲,租售同权可能会导致学区房租房价格的急剧攀升,对于有其他用途的租房者可能会是一个比较大的冲击。对于政府部门要严控租房价格的过度增长,避免好的政策得不到好的正面反馈。

对于房价而言,“租售同权”无疑将对整体房价形成一定的压力,特别是因“学区房”虚涨的部分存在一定的回落风险。

(3)近期土地及房产交易市场活跃的三四线城市,其原因是房企对土地的补库存和资本外溢激发本地改善需求,并非由于人口大幅流入及产业发展有质的变化,因此未来影响其房地产投资的基本面并没有恶化的风险。

租售同权会让房租上涨,但这时房租里面包含“居住服务”以及“入学服务”,有些租客只要“居住服务”而不需要“入学服务”,有些租客只需要“入学服务”而不需要“居住服务”,我们判断只需要“居住服务的租客是不需要增加房租,因为那些只需要“入学服务”的租客租了房子之后会把房子再次投放市场到租赁市场,去除了入学服务的房租甚至会比以前降低。

是否租了房就一定能同权?

延伸阅读:

其次,“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展,将可能对房租形成较大的上涨压力。其影响过程大体有以下两方面:

(4)供地向租赁用地倾斜的政策是以高额地价为牺牲,将短期风险可控的收益转换为长期风险较高的收益,对企业长期承受能力和稳定性要求较高,因此上海两幅只租不售的租赁用地均为国企购得,此模式导向意义和点状效应较强,但在绝对量上很难大范围复制,预计对正常商住用地供应冲击较小;

在讨论“租售同权”之前,我们先了解一下租和售的权益究竟有什么区别。除了产权以外,购房者能够获得的教育、医疗等权益,都是租房者所没有的。尤其是一些稀缺的优质教育资源,这也催生出了天价的学区房。

广州租售同权细则中的五大亮点是什么?

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