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出台了《必威:关于进一步完善我市房地产市场

房地产市场的发展一直是国家政策调控的主要方向,为了稳定房地产市场的发展,不少城市都纷纷推出了各种楼市调控政策。楼市调控的重点已经开始向三四线城市转移,各地楼市调控全面升级,这些政策的调控对于未来房价有什么影响呢?一起来看看吧。

贵阳调控!西安调控!成都调控!在住建部约谈12座城市的消息放出后,几天内,已有近一半被约谈的城市升级楼市调控。

  下一步,各地应进一步坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,同时应加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

过去的3月,对于楼市而言是个特殊又不特殊的月份。   特殊之处在于,3月份开始,全国超过20个城市再启房地产调控,合计发布了近30条房地产调控政策,内容包括在热点一二线城市执行摇号选房、将限售限购延伸到三四线城市等;而不特殊之处在于,每年的全国两会前后都是楼市调控政策的“高发期”,自2016年“9·30新政”后,这已经是第5轮调控的政策升级。   中原地产首席分析师张大伟分析认为,不论限价房还是一般商品房,未来只要客户数量超过房源数量,政府接管、摇号将是全国常态,这是第5轮调控的主要内容。   张大伟指出,这一轮再启调控政策代表了房地产调控在严格执行一年后,政策依然有加码的可能性。由此可见,当前的房地产调控与往年出现了明显质变,各种调控措施正从过去的“限”为代表的短效机制向长效机制转变。   告别排卡,迎接摇号   这一轮“摇号”风暴始于杭州。   3月28日,杭州市住房保障和房产管理局官方网站公布,针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为,将开展专项整治行动,并将采取公开摇号全程公证的方式,切实规范市场销售行为,维护市场秩序。两天后,“3天落户1.5万人”的热点准一线城市西安市也出台新政,要求各房地产开发企业、房地产经纪机构,当意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。   此前,上海、南京、长沙、成都四个热点一二线城市已经从去年5月开始出台了商品房摇号选房、按序购房的政策。落地实施后,在成都和南京也曾出现3万人排号抢购1000多套房,每个购房人都带着上百万银行存单排队验资的“盛况”。   “摇号也是因为库存实在不足了,本身就说明供小于求的矛盾很尖锐。”严跃进表示,根据研究院对中国100个城市库存的监测,百城住宅库存同比连跌32个月,杭州住宅库存为277万平米,甚至少于同在300万平米以下的南京和深圳。而西安库存有1628万平米,数量虽多,但由于优惠的人才政策,三个月内已经迁入了24万人。短时间内暴增的需求量,容易在楼市中形成抢购。   张大伟表示,此前一些热门楼盘也多有排卡制度,但排卡是由开发商主导的,出现了许多乱收费的现象,“未来的摇号是政府主导的,官方摇号避免了供需矛盾下的暗箱操作,这肯定是长期政策。”   在摇号制度下,分类调控的政策得以更好地实施。3月底,成都出台调控新政,刚需家庭购买商品房将享受优先摇号,以支持刚需家庭自住购房需求,武汉、长沙也发布了类似政策。与此同时,为了保证刚需利益,南京、东莞等地发文要求开发商不得拒绝购房人使用公积金贷款。   限购延伸到三四线城市   在业内专家眼中,除了摇号对热点城市购房市场产生主要影响以外,向二线非热点城市以及房价涨幅较大的三四线城市伸出的调控之手则是另一个重要方面。   三线城市方面,限购措施更加细化,甚至“因区施策”。3月21日,安徽省阜南县也出台了调控新政策,要求本地居民在县里名下已有两套住房,购买第三套及以上商品住房后5年内不得上市交易。泸州27日开始实行地价房价局部调控,对中心城区热点区域的地块,采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价。   据国家统计局数据,2月份三线城市房价延续上涨势头,新建商品住宅指数环比上涨0.40%,增速与上月持平,不过徐州、南充等多个非热点三线城市新建商品住宅指数涨幅超1%,涨幅较为明显。   张大伟认为,未来更多的三四线城市也可能因市场的升温而又加入限售。目前,全国限售城市已经扩大到了超过60个,整体看调控政策还在继续升级加码。预计包括一二线等热点城市都在公积金政策、刚需房源供应、共有产权房、租赁等政策上有加码的可能性,特别是最近房价依然上涨的三四线城市,限购、限售等调控措施对购房者的心理影响逐渐出现。   坚持长期调控是基础   自2016年的“9·30新政”打响了楼市调控的第一枪开始,至今为止已经主要进行了5轮调控:“9·30新政”以多地开始限购为开端,2017年北京“3·17新政”开启的第二轮调控升级,主要政策内容是多地开始限售,7月开始多地发布“租售并举、租购同权”政策,9月开始三四线城市加入调控。张大伟认为,现在开启的第五轮,主要特征是开启销售摇号等政策叠加两会后对房地产长效机制的预期。   严跃进把这一轮对需求端的管控总结为“三部曲”,通过限购有效管控了一波购房需求,进而在房源不足的情况下,通过摇号政策进行了管控,然后再采取优购的模式,让棚改、首套等购房者优先购房。因此可以看出,政策虽然持续收紧,但对于刚需购房者的支持力度是在加大的。   去年年底召开的城乡住建工作会议上,住建部部长王蒙徽就强调2018年要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。曾有一些人认为“差别化调控”难免在一些地方呈现“开闸放水”的效果,但如今看来,无论是政策的目的还是结果,都并不指向这一方向。   对于2018年楼市整体方向,张大伟表示,调控政策力度依然持续,2018年的70城市房价数据依然会明显分化,三四线去库存城市预计房价在2018年初有望平稳微涨,北京等一线城市房价在2018年将继续同比下调。继续建立

▲针对炒房客丹东紧急出台限购措施   近日来,此前被住建部就楼市调控问题约谈的12个城市纷纷升级了楼市调控措施。昨日,成都市房管局发布通知,对原有调控政策进行了完善,出台了《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,将限购对象由自然人调整为家庭。专家认为,成都的调控新举措对其他城市有一定的示范作用。   成都:新购房取得产权证满3年才可转让   在这些城市被约谈之后,市场分析人士就指出这些城市将很快升级调控措施。12个被约谈城市中,成都很快做出了回应。《关于进一步完善成都市房地产市场调控政策的通知》升级了此前的调控举措。对限购对象提出了调整,限购对象不再是个人,而是以为家庭为单位。《通知》还要求在成都全市范围内新购买的商品住房或二手住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。   《通知》还在限购方式上也作出调整,提出户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上,才可在成都市新购买商品住房或二手住房。成都市房产管局相关负责人解释称,此前执行的限购措施对新入户人员没有缴纳社保的要求,导致部分投机需求通过入户方式达到购房目的,进一步加剧了供需矛盾。   除成都以外,其它被约谈城市也火速做出了回应。比如长春要求开发商在申请预售时要申报预售价格;西安对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行了约谈。据统计,在住建部约谈的城市中,当前长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安6个城市已相继发布调控新政,太原、海口、三亚、昆明、大连、徐州暂未出台相关调控政策。   观点:调控新政是对此前人才政策的纠偏   截至日前,全国各地房地产调控政策已经多达120次,调控城市分布出现了明显的变化,2017年调控主要集中在一二线城市,2018年调控逐渐向三四线转移,过去没有调控的城市逐渐加码升级调控,比如海南全境,沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级,加入调控城市的主要特征依然是房价上涨。   中原地产首席分析师张大伟认为,成都限购政策加码中最关键一条是“户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上,才可在成都市新购买商品住房或二手住房。”这是对此前发布的人才政策的一个纠偏。去年以来,许多城市颁布了人才新政,放开户籍限制,低门槛吸引落户,导致很多需求为了买房而落户,使得房地产市场升温。成都针对新迁入户籍人口一定社保要求的规定。对于最近全国很多热点的房地产调控有很大的示范作用。   背景:12个城市近期被住建部约谈   “五一”前,就楼市调控问题,住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责人。5月9日,又约谈了成都、太原两市政府负责人。这些被约谈的部分城市楼市此前涨幅均较为明显。   约谈强调,要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。   有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构,大力发展中小套型普通住房。   同时,加强资金管控,有效降低金融杠杆,防范市场风险;大力整顿规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,遏制投机炒作,支持和满足群众刚性居住需求。文/本报记者 朱开云 供图/视觉中国   相关   丹东:紧急出台措施限制炒房客   朝韩关系缓和以来,一批炒房客前往丹东,引起了当地房价的较大波动。5月14日晚间丹东紧急出台楼市限购措施,明确规定限制区域范围为振兴区中心南路以东、江湾西路以西、黄海大街(浪东线)以南、鸭绿江大道(滨江西路)以北。在购房资格上,规定非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房,自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后,方可上市交易。非本地户籍人员申请商业性个人住房贷款,在限制区域内购买新建商品住房,根据金融风险情况,按照银行相关规定分类执行。   对于丹东的限购措施,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,丹东此次政策,主要针对近期非户籍人口到丹东炒房的行为,目标很明确,属于较为及时的政策,有助于房地产市场的稳定和发展。

各地楼市调控升级,重点已向三四线城市转移,对房价有什么影响

不过,在思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅看来,不管是一二线、三四线,或者是边陲小镇,调控思路是延续“房住不炒”的理念,如果有哪些城市触及底线,出现了投机投资性炒房,就有可能触发调控,调控不在于城市的级别,而是购房需求的构成。

  近日,深圳再度发布加强房地产调控新政策,内容包括暂停企业购买商品住房,新供应用地商务公 寓只租不售,新政后购买商务公 寓5年限售、购买商品住房3年限售等。随后,在此基础上又出台了相关细则。尽管目前深圳楼市价格总体稳定,但其仍在房地产调控措施上不断出台新举措,表明了遏制房价上涨的决心。这也提示有关地方政府,应在楼市调控措施上不断细化,查缺补漏。

各地楼市调控升级,重点已向三四线城市转移,对房价有什么影响

丹东就是案例,一个月内,丹东新建商品住宅价格环比涨幅由3月份的0.4%到4月份的2.0%,跃至首位。5月14日,丹东出台限购政策。

  除了扩大限购范围、增加有效供给等调控措施之外,整治房地产市场秩序也被视为对调控政策的一项查缺补漏措施。因为,如果市场秩序混乱,会让调控效果大打折扣。尽管整治市场秩序不一定能在短期内改善供需关系,但对于维护市场健康发展、消除“杂音”、平抑市场预期,能够起到良好效果。

今年以来,各地楼市调控继续加码。仅5月份,就有超过40个城市发布多达50次调控政策。进入6月,各地调控力度不减,仅6月4日、5日两天,便有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧楼市调控。

5月15日,成都市人民政府出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,防范炒作防范投机。成都新政内容主要有四个关键点:一是对成都各区实行三重调控;二是将限购对象由自然人调整为家庭;三是户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应有稳定就业并连续缴纳12个月以上社保;四是父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房等。

  近年来,持续实施的房地产市场调控政策让全国市场总体趋稳,特别是一二线热点城市的房价上涨势头得到了有效遏制。但就目前来看,仍有一部分城市房价有不小的上涨压力。国家统计局近日发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,海口、三亚、烟台、宜昌、扬州新建商品住宅销售价格与上月相比分别上涨2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%,涨幅居全国前列。其后,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州5市的政府负责人。住建部称,近一段时间,部分城市房价出现过快上涨,须引起高度重视,要综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,促进供求平衡,切实增加住房及用地有效供应,严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。

事实上,本轮房地产调控政策密集发布的核心原因还是部分三四线城市的房价出现了波动。以宜昌为例,从新建住宅价格指数可以看出,从2016年开始,该市住宅价格开始呈现不同程度的上涨,截至今年4月,宜昌新建住宅价格相较于2016年3月已上涨约16%。

据不完全统计,目前已经有超过20座城市出台了人才引进政策,内容主要集中在户籍政策、生活补贴、购房优惠三个方面,而落户的门槛甚至低至中专落户、身份证即可落户等等。

  在此之前,不少城市出现以企业名义炒买商品房住宅,躲避限购的现象。特别是在摇号限售的城市,企业购房比例持续增加。从有关调查看,企业购房的目的往往并不单纯,多数不以居住为根本目的,囤房、炒房、投 资都是可能的动因。而且,企业购房将挤压“陪跑”的普通购房者购房机会,与“房住不炒”的调控宗旨相悖。因此,“企业禁炒令”的出台可谓及时且必要。

对于三四线城市楼市的调控是为了严厉打击一些投机炒房的行为,让更多的人们能住上舒适的新房。未来对于楼市政策的调控主要是针对一些扰乱市场的行为进行打击,满足更多群体购房的需求,让更多人们的生活环境能得到改善。

过半被约谈城市调控升级

  查缺补漏工作十分必要。楼市调控不能松,力度不能减。以防止以企业名义投机炒房为例,今年6月底,西安在全国率先出台了“企业禁购”的规定,明确指出在住房限购区域内,暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房和二手住房。此后,上海、杭州、长沙、深圳、南京等地也相继出台规定,向企业购房说“不”。

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