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近一半企业资产负债率超过70%,但是开发商还活

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1月26日,浙商银行杭州分行因向资本金不到位的住房项目发放开发贷款,受到行政处罚20万元。1月29日,恒丰银行下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知。刘全分析认为,去年上旬国有银行及商业银行已经收紧对房地产开发贷款。房地产行业上游是地产商项目开发贷款,下游个人购房贷款都是银行主要金融信贷业务。据调数据显示,房地产商开发贷款及个人购房贷款占银行信贷75%,所以政府要加强金融市场监管以免发生金融系统风险。

近日,金地股份有限公司宣布,公司拟公开发行2018年第二期公司债券30亿元,债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。中天金融集团股份有限公司称,拟非公开发行2018年度公司债券60亿元。

在深度调控的背景下,房地产企业日子普遍不好过,于是出现了各种各样的高周转事件,虽然如此,可是我们看到的却是房地产企业却捷报频传,业绩一个比一个好看。

经历了当家人辞职、房源遭封、合伙人退出等一系列负面新闻后,日前佳兆业爆发债务违约危机。业内人士表示,房价在下跌时房地产企业融资成本过高,随时有可能成为压垮房地产企业的最后一根稻草。佳兆业债务事件很可能不会是个例,未来很可能有企业步佳兆业的后尘,从而影响市场对内房债券的信心。届时,内地房企的融资环境可能变得更严峻。

一边去杠杆一边加速融资,不愿被“加杠杆”负累,更不愿错过此轮土地储备机会。调控让房企很纠结。

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市场机构统计显示,房地产行业整体负债率再创新高。数据显示,2017年全年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,为2005年以来的最高位。在136家上市房企中,负债超过百亿元的房企有67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产等企业负债均超过3000亿元。

中原地产统计数据显示,32家已经公布销售业绩的房企,统计显示前7月,这32家销售金额达到了25373亿,同比上涨幅度高达37%。该机构还指出,截至7月末,房企平均完成年度销售任务的55%。虽然调控不断,但似乎业绩却保持着比较好的增长。是不是开发商们日子过得优哉游哉?

佳兆业成“黑天鹅”

8月14日,杭州土拍市场9幅土地入市,包括6幅宅地3幅商业用地,经过13轮报价、两轮自持比例竞投,融信击退万科、碧桂园、绿城、九龙仓、招商、中粮等,以60.6亿元夺得庆隆单元GS0305-04地块,楼面价40541.49元/平方米,自持比例3%。

据中原地产调查显示:截至2017年三季度,136家上市房企总负债6.04万亿元,同比增加1.4万亿元,增幅23.21%。2017年虽然房地产销售再创新高,也无法平衡房企巨额债务和不断升高的负债率。即使龙头房企如万科、恒大负债也在大幅上升。据财报显示,万科A股去年三季度负债8506.56亿元,前年三季度6123.96亿元,同比增加2382.6亿元,增幅38.91%,而净负债率113.3%。其中,29家房企资产负债率80%,远高于房地产行业平均负债率。

综合房地产上市公司一季报数据,截至2018年一季度末,房地产行业资产负债率仅次于银行和非银金融。一季度136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,占比接近26%,近一半企业资产负债率超过70%。

早在2001年,樊纲在出席第一届博鳌房地产论坛时,就对房地产开发商说,你们都是中国最幸福的人。多年之后,樊纲依旧保持这种看法,他说:“出个政策,就是怕房产价格涨,说明这些人活得挺好,价格现在还是‘憋着涨’,那说明活得还是不错。”“17年过去了,虽然还在调控,但是开发商还活得挺好的,证明也不错。”

1月12日晚间,坠落中的佳兆业向外界释放出一则求生讯息:汇丰银行对其豁免债务违约。

随后融信相关人士对21世纪经济报道记者透露,该地块将引入战略投资者,目前权益比例正在洽谈。此前29亿收购海亮地产,融信控股的资金链与负债率就已备受关注。

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中原地产首席分析师张大伟表示,从今年一季度情况看,房地产企业盈利情况良好。不过,随着调控的影响逐渐显现,信贷政策收紧,企业资金成本上涨,房地产企业的利润率将有所降低,部分企业资金链开始吃紧。

其实这个理解起来不难,毕竟过去开发商拿地便宜,但是房价已经在不断上涨,那么开发商利润自然还是相当可观的。加上棚户改造的利好,房企业绩增长也就在情理之中了。但政策显现总有个滞后性,如今棚改收紧,是不是会在以后的数据中体现出来呢?

然而,毕竟违约已成事实。

一名知情人士对21世纪经济报道记者透露,为了做大资产规模,融信使用了不少民间借贷,这也是闽企惯用手法。在去杠杆背景下,一边要降低负债率一边要持续拿地,房企确实在增加表外融资,如旭辉8月15日发行3亿美元永续债、融信收购海亮地产并表。日前,莱蒙133亿元再售197万平方米资产包,业内猜测为降低短期负债水平。

刘全分析认为,近二年房地产商快速发展,主要是高杠杆运作带来的风险。很多房地产商“不惜一切代价高价拿地”,导致房企负债率持续上升。调控政策影响房地产商资金周转效率,销售回款难以维持高速去化,房地产商高负债率有可能成为其致命稻草。上市房企融资成本相对较低,即使通过债务结构优化,也无法改变房企以负债驱动发展的高杠杆运营模式。

2017年以来,金融监管力度逐步加强,多个部门陆续表示要规范购房融资行为,银行、信托、证券交易所等相继出台政策,对房企融资规模、渠道、方式等作出进一步规范,对企业的资质审核与资金管控更加规范和严格,推动房地产行业持续去杠杆和降风险。

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1月8日,一笔总金额5亿美元10.25%的2020年票据当日本应该付出半年利息,约2300万美元。佳兆业称,当日并未偿还。美元债息未按期兑付让佳兆业成为首家美元债违约的内地房企。专家分析,高息票据金额高、无担保、期限长,而且用途无管制,而一旦违约极易引发即时清偿。

一名业内人士指出,进入并购新周期的房地产行业负债率走高,房企融资泡沫显现。“市场调整深度加大,销售回款压力越来越大,融资环境收紧,难度增加成本上涨,债务管理,防范风险才是企业运营健康的前提。”不排除部分企业比较激进,还不断收购项目和拿地,赌对了有可能逆势增长,没赌对,陷入债务危机,可能被其他企业收掉。

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受监管收紧影响,近两年国内房地产发债规模大幅萎缩。中国指数研究院最新研报显示,前两年,房地产行业的融资环境相对宽松,公司债发行条件放宽,推动房地产债券发行呈井喷式增长。2015年房地产发债6682亿元,2016年发行量进一步飙升至1.15万亿元,同比扩张72%。但自2016年四季度起,房企发债政策收紧,2017年房企发债规模大幅下降。数据显示,2017年房地产企业共发行公司债85支,总规模940.8亿元,较2016年的7955.5亿元下降88.17%。

但有一点,开发商并不可以就此高枕无忧。虽然我认为房地产依然是比较赚钱的行业,但是我们要有过苦日子的心理准备。就连任志强也表现出了前所未有的悲观,只要政策不变,政策一直收紧,那么市场就不会太好。任志强为地产商加油打气道:“开发商更多的是‘旱天也要想法儿带把伞’,要放心大胆地往前走。虽然艰难,但可以前行。”

债资信评估有限责任公司评级业务部马小明认为,佳兆业债券违约事件在一定程度上引发了债券市场的部分忧虑及关联反应,其已导致其他内地房企相关美元债券收益率大幅飙升。同时,若佳兆业后续触发交叉违约条款,或将进一步抬升房企海外融资成本。

各大上市房企一旦去杠杆,存货压力将增大,非上市房企的资金泡沫隐忧更大。上述业内人士指出,房企怎么降负债率?一方面加快销售回笼资金,另外,借新还旧,借长债还短债,实在解决不了就卖资产、卖项目、卖股权。

刘全分析认为,2018年,政府对房地产市场“分类调控,分城调控”主基调不会改变。受楼市调控政策影响,房地产市场趋于稳定发展新时期。随着银行对于风险控制的加强以及房企融资渠道持续收紧,高价土地和高负债率等将成为房地产商发展的重大考验。未来房地产市场存在很多不确定性,房地产商资金压力及市场销售压力等不言而喻。政府对房地产商银行融资全面控制,致使信托资金进入房地产市场,房企融资成本明显增加。在楼市调控政策的大趋势下,以现金为王的房地产商越来越重视资金链安全。

中国指数研究院相关负责人分析称,2018年以来,房地产企业融资进入监管最严厉时期,各房企融资状况分化加剧,伴随金融监管加强,主动去杠杆成为房企控风险的重要策略。例如,恒大提出,到2018年末资产负债率从71.1%下降到60%左右,2019年末下降到55%左右;五矿地产与融信也表明,未来企业将进一步降低净负债率。有业内人士认为,在金融监管加强以及“房住不炒”的调控基调下,房企去杠杆持续主动推进,房地产行业的金融风险持续降低。

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