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泰禾集团拟开展长租公寓业务,发展租赁住房类

第四,推动房地产金融创新。长租公寓REITs通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,改变传统的房地产融资模式,在资产端和服务端都进行优化,也有力推动房地产商的转型。

(3)相对标准化产品,具有市场流动性

新华社上海12月31日电 题:住房租赁类房地产投资信托基金密集获批 租房市场专业化发展提速

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就在不久前,3月21日,龙湖地产发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%,这是全国首单住房租赁专项债券的发行。此外,由绿城中国同时申报的公开发行和非公开发行住房租赁专项公司债券分别获得上交所预审核通过和无异议函,规模为40亿元。

随着整个房地产行业从增量市场转为存量经营,租房市场站上风口,作为盘活存量物业资产、解决企业重资产问题有效途径的REITs产品受到房地产商的青睐。类似资产支持计划或者REITs产品的创新,从宏观层面看,符合租赁市场发展的规律。长租行业会在未来具有高速发展的潜能,成为后房地产市场的新增长点。实力房企逐步进入长租公寓市场,对于承租者来说有了更多的选择。对于房地产企业来说,在开发增量市场竞争加剧的前提下,存量市场存在着广阔的前景和商机。房企纷纷抢滩长租市场,有利于盘活市场存量房,降低空置率,让房屋回归居住属性,促进房地产市场进一步发展。

(1)丰富长租公寓融资工具的选择

高和资本合伙人周以升认为,不动产资产证券化作为能够为住房租赁企业提供融资渠道和投资退出路径的创新模式,对盘活存量不动产资产具有示范和推动作用。“住房租赁的机构化和专业化未来将推动以房地产为基础资产的ABS及REITs市场的进一步扩大。”

租赁市场前景广阔

2017年10月,深圳证券交易所固定收益信息平台网站公布一则消息,新派公寓权益型房托资产支持专项计划已于2017年10月11日正式获批发行,拟发行金额为2.7亿。新派公寓是国内首单长租公寓资产类REITs产品,也是国内首单权益型公寓类REITs。至此,除了股权类融资,也成为了房企融资渠道之一。

长租公寓reits正式获准发行,该项目对于我们国家住房租赁市场的发展有着重要的意思和深远的影响。随着“房子是用来住的,不是用来炒的”定位的逐渐扩大,我们国家住房租赁市场也有了很大的发展,长租公寓reits也成为了地产的新宠。

第一,契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。REITs对长租公寓的有力推动,将会更新社会对房产的地位和传统的观念,其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响,有利于遏止非理性买房、投资房产的情况,促进房地产市场平稳健康发展。

事实上,自10月以来,住房租赁REITs产品已加速获批。保利、招商蛇口等央企已率先发行数单大规模住房租赁REITs,长租公寓运营机构新派公寓发行了首单权益型公寓类REITs……长租公寓资产证券化的通道不断扩宽。

根据《中国流动人口发展报告2016》数据显示,截至2016年底,我国流动人口有2.45亿人,假设70%的流动人口需要租房,将占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比为35%,英国租赁人口占比为37%,日本租赁人口占比为27%,我国租赁人口占比尚有较大提升空间。

长租公寓正在成为越来越多房企涉足的领域。

长租公寓reits成地产新宠

传统的经营性物业抵押贷款在抵押率、贷款期限、资金用途、本金摊还、融资人股权结构等方面均有严格标准限值,不能完全满足长租公寓经营期间的内在需求。而在同等成本条件下,CMBS的融资规模相比经营性抵押贷款有适度放大,一般可贷比例达到资产评估值的60~70%;在资金使用上更具灵活性,且适用物业范围更广,可以形成对传统银行贷款良好的补充和优化。

近日,我国首单民企长租公寓储架式权益类REITs“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”获上海证券交易所审议通过。专项计划储架式注册规模30亿元,未来将涉及10-15个长租公寓项目,获准在2年内分期完成发行,首期发行底标项目为旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。

2017年四季度,随着新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批,住房租赁市场的证券化和金融产品创新正在加速落地。据业内人士预计,在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿元级别的存量资产亟待证券化。

目前,包括万科、碧桂园、招商蛇口、龙湖地产、旭辉控股集团在内的众多房企已进入长租公寓及住房租赁市场的领域,而部分房企也在2017年年报中表达了对住房租赁市场的看好。

长租公寓reits成地产新宠,未来的发展前景广阔,赶紧来看看

CMBS作为债类资产证券化产品,不要求产权拆分或转移,保留了融资人(资产持有方)对资产所有权的完整性。因此,融资人能够充分享有未来资产培育成熟后带来的增值收益。

张爱华坦言,国家正加快发展住房租赁市场发展,各项政策红利密集释放。“我们当时预测发行此类金融产品至少是三年后的事情,没想到这么快租赁金融的春天已经来临。发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构,降低融资成本,有效盘活租赁住房资产,扩大住房租赁供给。长租公寓市场的金融创新和闭环的形成将有力支持住房租赁运营机构向机构化、品牌化、市场化方向发展。”

同时,我国一线城市租赁人口占比相比于二、三线来说,相对较高,但是与美日英等发达国家的主要城市相比,仍有显著差距。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%,而上海租赁人口占比40%,北京与深圳均为34%。租房人口占比低,将保证租赁市场未来的增长空间。

3月31日,泰禾集团公告称,为盘活存量资产,优化资产结构,泰禾集团拟开展长租公寓业务,即通过公司聘请的中信证券股份有限公司设立泰禾集团长租公寓专项计划,并通过专项计划发行资产支持证券。

长租公寓在最近发展速度较快,而且逐渐的被更多的人们所熟知,相信未来长租公寓在我们国家一定会有一个长久的发展和美好的前景。但是长租公寓reits在发展中也会遇到很多的问题,这就需要克服这些问题,以取得更加长久稳定的发展。

第三,帮助规范发展和培育长租公寓市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。通过提高长租公寓运营房专业化的住房租赁运营管理水平,提升用户体验,推动长租公寓市场规范发展。

上海、北京、深圳等一线城市9月以来相继发布加快培育和发展住房租赁市场的实施意见,其中均明确要鼓励REITs发展,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

方正证券的研究报告也指出,我国对租赁房需求逐年增加,主要因为城镇化中,大量人口在城市间流动。房价高企、限购限贷,部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场,从而增加租赁人群;同时晚婚导致置业年龄延迟,进一步延长个体租赁时间,间接增加租赁需求;而目前我国一线城市租赁房源供给不足,且租赁市场乱象丛生,规范的租赁市惩长租公寓模式呼之欲出;同时,与发达国家对比,我国租赁市场GMV有待大幅提高,租赁市场未来发展空间可期。

除了保利地产之外,招商蛇口在2017年年度报告中披露,报告期内公司获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元,以及和建设银行 完成银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元。公司称,有效运用金融工具盘活存量资产,为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。

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首单CMBS的发行给优质住房租赁企业打开了新的融资渠道,这也是深交所继全国首单住房租赁类房地产投资信托基金(REITs)“新派公寓”后,在长租公寓领域内的又一创新。

2016年6月,国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确提出,“稳步推进房地产投资信托基金试点”,为住房租赁市场提供金融支持。

实际上,目前各地在融资层面,已逐渐加大对租赁市场的支持力度。一方面是贷款支持,如利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持;另一方面,鼓励融资工具创新,如不动产证券化产品,房屋租金收益权质押贷款等。

在已经布局长租公寓的房企中,万科是较早布局长租公寓的开发商。

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结 语

与之前发行的单一住房租赁REITs不同,储架式具备可复制性,靠自身资产质量和运营能力获得评级,才能持续滚动发展。旭辉领寓CEO张爱华说:“对于公寓运营商来讲,储架式发行不需要每个去申请。只要制定了一套标准模式,以首期资产为标准,未来资产按照该模式不断入池即可。但要求运营企业有可持续获取项目并成功运营项目的能力。”

投资机构也希望在这个被鼓励的“风口”市场中抓住机会。周以升乐观预计,在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿级别的存量资产亟待证券化。

要做长租公寓,除了房源和房租这两项必备的因素之外,如何获得更多的融资渠道也是其中一项重要的因素。

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