必威-betway必威官网登陆网址
做最好的网站

社区商业是商业地产的未来,人们消费观念和行

中国商业正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。商业视野全球化,商业体量空前庞大,消费模式提档升级,商业地产企业纷纷转型,新商业模式层出不穷,新政策下也对商业地产进行不断洗牌,丛林法则时时发酵……在这个变化莫测的大时代,商业地产企业需把握行业发展的趋势,提前做好定位和规划,从而适应新一轮的发展。

2017年商业地产七大趋势深度解析

  商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域,随着近几年互联网的兴起,改变了人们的消费方式,从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆,电商、O2O、体验、文化等成为新时代的商业新模式。这些模式是否能成功,可从以下12个方面分析。

随着万达、万科、绿地、保利、龙湖等一线地产的多元化战略转型,商业地产发展受到持续关注,增长速度已超过住宅。2014年前三季度,商业及服务用房屋竣工面积累计值为14543万平方米,比2013年同期增长15.6%;商业及服务用房屋竣工价值累计为2403亿元,比2013年同期增长21.4%;1-10月份,办公楼新开工施工面积6,012.67万平米,比2013年同期增长19.5%;办公楼期现房累计销售面积为1838万平米,比2013年同期减少10%;商业营业用房期现房累计销售面积为6333万平米,比2013年同期提高8%。虽然投资热情持续高涨,但销售势头却有所放缓,开发商在逐步调整经营策略,向持有转型。

在传统的房地产开发之外,花样年控股集团找到了社区服务这个转型方向。除了住宅社区服务平台彩生活之外,花样年还要打造商业、商务、养老其他三个基于物理空间的 O2O平台,备战千亿市值,剑指全世界最大的综合社区服务平台。

图片 1

【来源:中购联 时间:2017/3/13 12:05:00 字体:大;)中;)小;)】

  商业地产总量过剩,步入去粗存精、优胜劣汰阶段

2014年商业地产直面电商的冲击,传统的商业模式不断进行触网变革,华润、中粮等旗下项目纷纷启动O2O尝试,推出大数据管理,增加体验式商业业态以应对电商,通过模式创新将互联网威胁变成运营手段;另一方面,前几年商业项目的快速推出,使得从一线城市到二三线城市,商业地产综合体、购物中心的总量过剩、同质化严重,项目间竞争也进入短兵相接阶段,企业为提升运营质量、品牌形象,越来越趋向于自持核心地段物业以便于管理,租售并举的模式正在逐步向更为成熟的持有运营模式转变。保利、龙湖、万达等品牌企业持有物业比例不断提升。

花样年转型引擎之一的深圳花样年商业管理有限公司(以下简称“花样年商管”),承担着打造花样年社区商业平台功能。日前,其总经理邱志东在接受《中国房地产金融》专访时分析了商业地产发展现状与趋势,并表示商业的本质是服务,社区商业是商业地产的未来。


核心

  2015年50个重点城市非住宅总量将达5.64亿㎡ ,同13年相比增长率高达77%。目前商业地产总量已饱和,部分区域已过剩。未来人均商业面积继续提升,人们消费观念和行为方式继续发生转变,商业地产将不断更新换代。过去拿地就赢的时代已经过去,房企需要进一步打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。

一、行业发展趋势

电商冲击是伪命题

趋势一

提示

  一线城市聚焦中心地块,二三线仍是供应高峰

规模:总量过剩,项目步入去粗存精阶段

近几年,商业地产投资席卷全国,各大开发商及投资者纷纷进入商业地产领域。邱志东坦陈,现在中国的商业地产呈现透支无序发展,风险不停地加大,需特别警惕。

商业地产库存较大,多渠道去库存贯穿始终

2017年,商业地产企业该如何把握行业发展趋势,主动寻求突破转型?传统商业该如何进行优化调整?新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消费发展?

  根据欧洲、香港、台湾等地区经验,房地产业发展到一定阶段,城市中心土地稀缺,市区零星地块的开发价值日益凸显。经过多年的发展,中国一线城市房地产市场逐渐成熟,市场不断向郊区外延,土地供应紧张态势加剧,市区零星地块的开发格外精细。

2000年起到2014年10月份为止,全国新开工的商业总面积超过18亿平方米,这18亿平方米中包括综合体、购物中心、社区商业,也包括百货大楼和其他的一些传统商业。按城市人口7亿人计算,相当于人均拥有2-3平方米,商业体量已经过剩,而且这种趋势还在继续提升。到2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量将达5.64亿平方米,同13年相比增长率高达77%。

邱志东分析,商业地产呈现透支无序发展由两方面因素导致。一方面是当地政府引导建设时并未考虑当地市场的消费能力和市场容纳能力;另一方面是有些开发商盲目进入,并未考虑资金、人才、运营管理和客户资源三大商业地产开发必要因素是否具备。

由于商业地产产能过剩,去库存一直是商业地产的重点问题。

统计数据显示,2016年全国开业大型商业项目近500个,相比2015年、2014年出现进一步增长。

  2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市,未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性,一线城市市中心区域自持为主,二三线城市要表现其杠杆性,抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。

总体来说,商业地产的总量已经饱和,甚至部分区域已经过剩,未来随着商业物业面积持续增长,人均商业面积还将继续提升。因此,商业地产未来的竞争将更多地表现在去粗存精、优胜劣汰的过程中。

他强调,电商冲击是伪命题,购物中心与电商实际上能够并存。“互联网无论怎样发展,线下购物场所肯定永远存在。”他指出,未来人们对消费会有越来越高要求,服务能力成为商业地产制胜筹码,“人们需要情感得到满足的场所,购物中心危中有机。”

根据国务院办公厅出台的若干意见,允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份,12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但从数据来看,2018年度商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。

从区域分布来看,2016年商业新增供应量主要集中在华东区域,西南区域也相当活跃,新一线城市商业发展迅速,潜力强劲。产品线方面看,社区型商业成为发展主流。

  互联网思维下商业地产运营商探索O2O模式

产品:理念调整,社区商业引领市场发展

如何才能让消费者情感得到满足?邱志东认为,不仅要在商场硬件、品牌组合等方面使消费者感到舒服、符合当地消费需求,同时要在服务原则、态度、售后等方面都应有以客户为尊的服务意识。

图片 2

图片 3

  中国手机上网人群规模达5亿,占全部网民的81%。移动互联网时代,消费者购物发生四个变化:购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。购物行为的变化,直接颠覆了原先在固定时间、固定场所的购物习惯,商业地产电商冲击。

社区商业是以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,促进居民综合消费为目标的属地型商业。目前我国社区商业尚处于起步阶段,缺乏系统的开发理念和标准。从国外的发展经验看,未来社区商业有望成为商业地产市场发展的重心。许多有实力的开发商已经意识到这一趋势,纷纷加大对社区商业的投入,包括万科、金地、保利等。特别是近年来抓住人们“最后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念,受到地产开发商及众多电商、物流企业的关注。

在接受《中国房地产金融》采访时,正值花样年商管桂林花生唐项目开幕。时值端午期间,桂林花生唐特地举办包粽子比赛。邱志东说,过去传统商业地产的思维是有交易才叫用户,但在互联网思维启发之下,他希望做到用户即使不产生消费行为,依然能够满足用户带着亲朋好友在商场享受时光的情感需求。


以上数据来自联商网

  商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网,许多传统百货公司通过上线网购平台,推出APP软件,与微信合作等方式来应对电商冲击。

万科的商业转型重心即在社区商业,从“五菜一汤”到社区教育,不断升级社区商业版本,开发“住这儿”社区APP,把握服务链“最后一公里”,改进客户居住体验,为客户提供生活、休闲、教育、医疗一体化社区服务,成效显著。

邱志东表示,商业的本质是服务,线下能够打败线上。“当线下的思维发生转变,线上的优势将不再明显,服务与需求最终都会变成面对面,而线下企业在服务能力方面有优势。”

趋势二

在业态创新方面,主力店更趋多元化,次主力店数量明显增多,体验商业获升级,复合业态更加受到购物中心的青睐,场景营销、创新业态案例层出。

  体验式商业已成趋势,由营销层面向运营层面深化

模式:趋向成熟,从租售并举向自持转变

社区商业是未来

新一线城市步入存量时代,三四线城市进一步布局

受大环境影响,加之租金水平不断上涨,2016年越来越多的零售企业开始自建物业,或者直接开发大型购物中心或综合体项目。百货企业,如银泰、王府井、衣之家、天虹;超市企业,如华润万家、步步高、永旺、沃尔玛;家居企业,如月星、红星、宜家;电器专业品牌,如苏宁、赛格、美的;餐饮企业,如海底捞;服饰企业韩国衣恋、报喜鸟等均已自建购物中心。

  发展到2014年的中国商业地产行业,体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说,各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商,到运营管理,体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技,各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验,标新立异,忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求,那这样的项目将会是一场灾难。

商业地产企业的发展有三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段,以分割的产权式商铺为导向以缓解现金流压力;第二阶段进入租售并举阶段,这个阶段以销售和自持商铺并重,通过持有物业实现品牌增值,通过部分销售平衡现金流;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体与运营主体将会分离,通过资产证券化实现对物业的持有经营,保证运营质量。从当前现状来看,一、二线城市核心地段商业基本自持,一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段,会以租售并举的产品为主。只有在三、四线城市,会存在大量散售项目。

随着花样年向中国最大社区服务商整体战略转型,花样年商管也开始打造社区商业。

数据显示,新一线城市购物中心总存量平均为468万㎡,人均购物中心面积为0.48㎡,人均购物中心水平已达一线城市水平。

虽然百货商超等企业自身拥有一定的品牌资源和运营管理能力,进入商业地产有一定优势。不过商业地产购物中心行业对资金的要求、对项目运营能力的要求之高,势必成为传统零售业跨界商业地产的最大障碍。

  体验式商业,只会是锦上添花,不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

从收益来看,目前国内的商业地产租赁收益回报还是比较低的,在内地商业较好的华润、瑞安和万达来看,华润达到165元/平米/月,其余两家的平均租金都不足150元/平米/月,在低投资回报下,企业选择销售是必然的。比如绿地今年11个月实现破纪录的1900多亿元,40%以上就是商业地产销售贡献的,就连信誓旦旦要做商业地产运营的万科,也连续向基金出售了多个商业地产项目,近三个月,万科出售给凯雷投资9个商业物业80%股权;后又出售给RECONANSHANPRIVATELIMITED上海万狮置业90%股权;且在11月与信托基金领汇房产基金签订无约束力的意向书,拟出售位于深圳龙岗区中心的商场80%的股权,包括若干临街商铺及停车位。

数据显示,当前中国的城镇化率已达52.57%,未来将有1200万到1400万的人口进入城市,到2023年中国的城镇化率达到60%,形成2万以上新的社区。邱志东认为商业社区迎来新的发展机会。

从总量上来说,新一线城市均值与一线城市的930万㎡还有一定差距,但从人均购物中心面积来看,新一线城市人均购物中心面积为0.48㎡,而一线城市是0.52㎡;从购物中心人均资源来看,新一线城市已接近一线城市的人均水平。

2017年,商业地产企业该如何把握行业发展趋势,主动寻求突破转型?传统商业该如何进行优化调整?新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消费发展?结合业内专家对2017年商业地产行业的展望,中购联对2017年商业地产行业的几个重点发展趋势进行了概括梳理。

  社区购物中心将引领未来商业地产市场

对于商业项目的盈利模式采用销售还是自持的模式,当前阶段由于国内金融体系并不健全,多数开发商会选择租售并举。但随着REITs的出台和市场成熟,越来越多的项目进入自持阶段。保利集团宣布到2018年会有13个购物中心实现开业,且全部为持有型物业。新城也在不久前表示至2017年,新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个,集团进入国内商业地产第一梯队。而新近上市的万达集团,截止到2014年6月,商业地产总持有面积达到2950万方。龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)7月份提出,预计至2017年,天街购物中心开业数量将由5个增至14个,届时龙湖持有开业商场总数将超过国20个,面积超过300万平米。

什么才是社区商业?邱志东表示,花样年商管希望将社区商业打造成情感消费场所,从而增加消费者的忠诚度和美誉度。“在业态的规划上,社区商业具有休闲娱乐类和配套服务类业态比例高的特点,可能出现儿童乐园等特色主力店。并且,社区商业主要满足家庭式的消费,必须具备温情、便利或风格独特等特点。”

随着2017年新一线城市购物中心增速逐渐放缓至15%以下,新一线城市商业地产将步入存量时代。武汉、成都、杭州、天津、苏州、重庆、南京、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、大连、沈阳、济南、郑州、南昌,共18个城市位列其中。

趋势1

  社区商业在我国处于起步阶段,从国外发展来看,未来社区商业将成为商业地产发展的重心。有实力的开发商纷纷加大对社区商业的投入,包括万科、金地、保利等。以抓住人们“最后一公里”的需求打造社区服务体系概念,满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等需求。

运营:触网频频,O2O、体验式商业层出不穷

他进一步解释说,理想中的社区商业一般覆盖三四万平方米范围。具体呈现方式较多,例如既有集中又有分散形成阶梯式的商业,但不欣赏临街商铺这种形式。

本文由必威发布于必威-房产,转载请注明出处:社区商业是商业地产的未来,人们消费观念和行

TAG标签:
Ctrl+D 将本页面保存为书签,全面了解最新资讯,方便快捷。